容積率（建ぺい率）オーバーの不動産は売却できる？売却方法と注意点を解説
「不動産を売却したいけれど容積率（建ぺい率）をオーバーしている物件だから売却できないのではないか」とお悩みの人もいらっしゃるでしょう。
容積率（建ぺい率）がオーバーしている物件は建築基準法など現行の法基準から外れているため、たしかに売却しにくいです。
今回はこのような不動産を売却するための知識と売却方法、注意点を紹介します。
容積率（建ぺい率）オーバーの不動産は売却できる？
容積率（建ぺい率）がオーバーしている物件は「既存不適格物件」と「違反建築物」の2種類があります。
「既存不適格物件」は建築した当時は法基準内だった建物が法改正などにより現行基準の範囲外となったケースで、法律上は問題ありませんが売却しにくいです。
一方、「違反建築物」は建築した当時から法基準を満たしていない建物であり、違法な存在であるため、現状のままでは売却できません。
このような物件を売却するにはどうしたらいいか、方法はいくつかあります。
リフォームをして減築する
減築リフォームによって建物の一部を撤去したり床面積を減らしたりすることで、建物を現行法の建築基準内に収められる場合があります。
隣地の買取を行う
隣地を買い取れば敷地面積が広がるため、それに伴い容積率や建ぺい率が下がります。
古屋付土地として売却する
古屋付き土地の建物は通常解体されるため、建物の容積率（建ぺい率）オーバーは問題ないとみなされ、更地を購入したい買主の目に留まるケースがあります。
買取業者を依頼する
買取業者は古い建物を解体後に新築物を建て販売しているため、容積率（建ぺい率）オーバーの物件でも買い取ってくれることがあります。
売却価格は相場より2～3割安くなりますが、買主がつかない場合は買取業者への売却も視野に入れるといいでしょう。
容積率（建ぺい率）オーバーの不動産を売却する際の注意点は？
次に、容積率（建ぺい率）オーバーの不動産を売却する際の注意点について2点解説します。
まず注意点の1つ目は、容積率（建ぺい率）の現行の法基準を再度確認しておくことです。
過去の測定に誤差があったり、出窓やバルコニーなど除外部分を含めているなど算定基準に誤りがあったりする場合、現行の基準内に収まっていることがあります。
また年月が経っている場合、用途地域の変更により法基準が緩められていることも少なくはありません。
注意点の2つ目は、建物が法の基準外であることを買主に必ず伝えることです。
告知義務を果たさずに売却すると、買主側が事実を知ったときに契約解除になるだけでなく、損害賠償にまで発展する場合もあります。
まとめ
容積率（建ぺい率）オーバーの不動産は、「違反建築物」であれば現状のままでは売却できません。ご購入の場合は住宅ローンは難しいです。
また、法律上の問題はない「既存不適格物件」であっても、通常の不動産より売却しにくいです。
こうした物件を売却するには減築など容積率（建ぺい率）を下げる工夫が必要であり、それでも買主がつかない場合は買取業者へ依頼するといいでしょう。
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