住み替えの税金はいくらかかる？売買時のコストや特例についても解説
住み替えを進める際には、物件選びだけでなく、税金を含めた資金計画を、把握することが重要です。
売却時と、購入時の双方で複数の税負担が発生し、タイミングや条件によって、支出が変動するため、事前の理解が欠かせません。
本記事では、住み替えに伴う売買時の税金と、知っておくべき特例について解説します。
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住み替え時の売却にかかる税金
家を売却する際に発生する税金は、主に契約時、登記時、売却後の3段階に分かれます。
まず、売買契約の段階では、印紙税がかかりますが、令和9年3月31日まで軽減措置が設けられています。
次に、抵当権抹消登記が必要な場合には、登録免許税を納めなくてはなりません。
さらに、物件を売って利益が出た際は、譲渡所得として、所得税や住民税の対象となります。
この申告と納税は、原則として翌年の確定申告でおこなうため、手元資金をしっかりと確保しておくべきでしょう。
また、所有期間が5年を超えるかどうかで、税率が変わる点も注意が必要です。
売却益への課税は、引渡しから期間が空いて発生するため、資金を見誤らないことが成功の鍵です。
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新居購入時に発生する税金
家を購入する際にかかる税金も、契約時、登記時、取得後の順に整理すると理解しやすいでしょう。
まず、契約フェーズでは、一定の契約書に対して、令和9年3月31日まで軽減措置がある印紙税が課されます。
そして、引渡し時の所有権移転登記や、抵当権設定登記などには、登録免許税がかかってくるのです。
一定の住宅用家屋には、軽減税率があるため、適用要件をしっかりと確認しなくてはなりません。
さらに、取得後には、固定資産税評価額を基に計算される、不動産取得税が都道府県から一度だけ課税されます。
また、事業者が売主の物件は、建物に消費税を含みますが、個人間売買ではかからない点も押さえておきましょう。
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住み替えを有利に進めるための特例
まず確認したいのが、最高3,000万円まで、譲渡所得から差し引ける特別控除です。
この特例を利用すれば、売却益による税負担を、圧縮できる可能性があります。
また、所有期間が10年を超えるマイホームの売却では、軽減税率の特例との併用も可能です。
譲渡所得から控除額を引いても、利益が残るケースでは、さらに負担を抑えられるでしょう。
一方で、新居を取得した際には、要件を満たすことで、住宅ローン控除を受けられるかもしれません。
しかし、売却時の特例と、住宅ローン控除は、入居年などによって併用できない場合もあります。
そのため、どちらの制度を優先すべきか、確定申告前に全体像を整理しなくてはなりません。
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まとめ
売却時には、契約から確定申告まで、段階的に税金が発生するため、手元資金の推移を把握することが大切です。
購入時も印紙税や登録免許税、不動産取得税など、さまざまな費用がかかるため、漏れなく予算に組み込んでおきましょう。
売却と、購入の双方で利用できる特例制度は、併用できないケースもあるため、総合的な視点で有利な選択を検討してください。
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