民法改正！瑕疵担保責任はどうなる？不動産売却で失敗しないための重要ポイント
2020年4月1日より民法が大きく改正されました。
1894年に制定されて以来初めての全般的な見直しです。
改正事項の中から、不動産の関連事項である「瑕疵担保責任」の変更について解説しましょう。
不動産における瑕疵担保責任どう変わった？民法改正後のポイント
瑕疵とは、売買契約の目的物が通常有すべき品質や性能を欠いていることをいい、たとえば、建物の雨もりやシロアリによる床下の腐食、土壌汚染などが該当します。
改正前の民法では、売却後に隠れた瑕疵が発見されたとき、"買主は発見後1年間、売主に対し損害賠償を請求でき、さらに契約の目的が達成できない場合は契約解除を請求できる"とされており、この買主を保護するための売主の責任を「瑕疵担保責任」と呼びます。
新民法では「瑕疵担保責任」という概念が廃止され、代わって登場したのが「契約不適合責任」です。
改正前の瑕疵担保責任では、買主が請求できる権利は「損害賠償」と「契約解除」の2つでしたが、契約不適合責任では、さらに「追完請求」と「代金減額請求」の2つが加わり、売主の責任はこれまでよりも重くなります。
契約不適合責任で買主が請求できる4つの権利について解説します。
追完請求
「追完」とは「修補」の意味で、「修理してください」という依頼です。
例えば、「雨もりはない」という契約で売ったのにも関わらず「雨もりが存在した」場合など、追完請求が認められます。
なお、売主が不適合部分につき無過失(わざと壊したものではない)の場合や不適合について知らなかった場合でも、追完請求は認められます。
代金減額請求
代金減額請求は、追完請求をしても売主が修補しない、あるいは修補不能であるときに、代わりに代金を減額することができる権利です。
売主が追完を拒んでも、結局代金減額請求を受けてしまうことになります。
売主が無過失でも買主は代金減額請求が可能です。
損害賠償請求
改正前の民法では、瑕疵担保責任の損害賠償請求は信頼利益の範囲に限られていました。
信頼利益とは、その契約が有効と信じたことから発生した損害であり、例えば登記費用や調査費用等が該当します。
しかし、契約不適合責任では履行利益までも含まれます。
履行利益とは、その契約が履行されていれば、その利用により発生するはずだった利益をいい、たとえば転売利益などが該当します。
契約の解除
改正前は、瑕疵担保責任による契約解除は「契約の目的が達成できないとき」に限られていましたが、契約不適合責任の場合では契約の目的が達成されるときでも解除が可能です。
しかも、追完請求や代金減額請求とあわせて解除請求できることから、売主が負う責任はより一層重くなったといえます。
瑕疵担保責任において売主を守る対策とは？売却契約時の注意点
契約不適合責任では売主の責任が重くなっているため、売却の際はしっかり対応することが必要です。
売主が気をつけるべき注意点をご紹介しましょう。
契約の内容を明確にする
契約不適合責任では、「契約の内容とは何か」、「目的物が契約に適合しているか」を明確にする必要があります。
不動産の一部が壊れているなど問題があれば、壊れていることを契約で明確にしておかなければいけません。
付帯設備表・告知書を明記する
目的物の内容を明確にするために、付帯設備表（設備の撤去の有無や不具合状況を書く書類）と告知書（設備以外の瑕疵に関して記載する書類）を記載しましょう。
今後は、契約の状態を示す付帯設備表と告知書がより重要な書類になります。
引渡しの状態を売買契約書に明記する
売買契約書は不動産会社が作成するため 売主が直接書くことはありませんが、内容についてしっかりとチェックすることが、今まで以上に重要となります。
後から契約不適合責任を問われないためには、不動産会社に任せきりにせず、目的物の内容を明確に伝えるようにしてください。
瑕疵担保保険に加入する
瑕疵担保保険とは、売却後に物件の不具合が発見された場合、その補修費用の一部をカバーすることができる保険です。
売主で瑕疵担保保険を付保して売却する人はまだ少ないのですが、契約不適合責任から守るには、瑕疵担保保険の加入は効果的です。
まとめ
瑕疵担保責任の改正について解説しました。
実際のところ契約不適合責任は、従来の瑕疵担保責任と同じく任意規定として原則を定めているだけのため、契約当事者が合意すれば免責が認められます。
ただし、契約不適合責任は買主にとって瑕疵担保責任以上に請求しやすい権利であるため、買主の権利を保護する流れは強まり、免責になるケースは減っていくでしょう。
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