不動産を売却するなら要チェック！「簿価」を使って売るタイミングを見極めよう！
「簿価」という言葉を耳にしたことがありますか。
投資をするうえでは大変重要な用語なので、不動産を売却したいと考えているなら必ず押さえておきましょう。
「簿価」についての意義や活用方法を解説します。
不動産取引における「簿価」とは？売却時にどのように使う？
「簿価」とはもともと会計処理における専門用語で、「帳簿価格」を略した言葉です。
文字通り帳簿上の価格を表し、家やマンションなどの建物の場合、減価償却により年々下がっていきます。
これに対して「時価」は「現在の市場価値」を指し、景気動向によって変わります。
不動産取引では「不動産取得時の簿価」（＝購入価格）と「時価」を用いて損益計算をおこない、売却するタイミングを見極めます。
損益計算を簡単にいうと、購入価格よりも現在の価格（時価）が高ければ利益が出ている、下がっていれば損をしているということです。
不動産売却のカギになる「簿価」の具体的な活用方法
不動産を売るタイミングを見極める
不動産を売るなら利益が出た状態で売りたいもの。
売却による損益は次の式で計算します。
売却損益＝売却によって得る金額－(取得時の簿価＋譲渡費用＋取得時の諸費用)
単純に「売却金額－簿価」ではなく、売買時に発生した次の諸費用を加えて計算します。
譲渡費用（売却時にかかる費用）
●不動産売却のための仲介手数料
●印紙代
●家屋明け渡しの際の立退料
●建物の取り壊し費用とその建物の損失額
●売買契約を解除した場合の違約金
●名義書換料
●測量費用
●売却のためのリフォーム費用 など
取得時の諸費用
●登記費用
●不動産取得税
●印紙代
●立ち退きを依頼した場合の立退料
●造成費用
●測量費用
●遺産分割以外の訴訟費用
●土地利用の際の建物取り壊し費用
●購入契約を解除した場合の違約金 など
売却価格は時価によって変わりますから、簿価を上回ったタイミングを見極めることで利益の増大を期待できます。
ただし、売却利益は課税対象となり全額を受け取れるわけではないので、税額の計算や減価償却なども加味しておく必要があります。
不動産売却のタイミングを損益計算だけで計るのはリスクがあるので、専門家に相談しましょう。
買い手からの値引き交渉に対抗する
買い手はできるだけ安く買いたいですから、売り手が提示した価格に対して値引き交渉をされるケースもあります。
そのような場合に備え、簿価を元にして根拠のある売却価格を設定しておけば、値引きを交渉にも理論的に対応できます。
まとめ
不動産取引における簿価の重要性を解説しました。
なかには「先祖代々受け継ぐ土地」「古い制度のもとに購入した」「相続によって得たため情報が不明」など、簿価がわからない不動産もあります。
このような場合は、売却価格の5％相当を簿価とすることができます。
たとえば、3,000万円で売却した場合の簿価は150万円となり、これがその不動産の取得費とみなされます。
しかし、譲渡所得税は"売却価格と購入価格の差額に対して課税される"ので、課税額は非常に高くなります。
簿価がわかる資料は保管しておき、わからない場合は購入時の不動産会社などに連絡してみましょう。
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