不動産売却で譲渡損失が出たときの繰り越し控除について知っておこう!

不動産購入・売却注意点

不動産売却で譲渡損失が出たときの繰り越し控除について知っておこう!

不動産売却をしたが、買ったときよりも大幅に値が下がって売却で損をした、つまり売却損=譲渡損失が出てしまった、という場合は、その譲渡損失分を所得税や住民税などの税金の軽減措置で相殺できることもありますが、それでも相殺しきれなかった場合は翌年以降の所得からも繰り越して差し引ける「譲渡損失の繰り越し控除」という特例があります。
今回はこの譲渡損失の繰り越し控除について、住宅の買い替えがある場合と買い替えなしの場合の2つのケースについて説明します。

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不動産売却における譲渡損失の繰り越し控除①買い替えありの場合

不動産売却における譲渡損失の繰り越し控除について、まずは買い替えありのケースから説明しましょう。
買い替えありの場合、所定の条件を満たせば「譲渡損失の繰越控除の特例」が適用され、最長3年間の繰り越し(トータルで最長4年間の控除)ができます。
その条件とは以下のとおり。

●売却する不動産が、自分が住んでいる不動産または自分が住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却する不動産であること
●売却する不動産の所有期間が、売却年の1月1日時点から数えて5年を超えていること
●不動産売却の年の前年1月1日~売却年の翌年12月31日までの間に床面積50平方メートル以上の住宅を買い替え先として購入すること
●買い替え先の住宅には、その住宅を取得した翌年12月31日までの間に入居または入居する見込みであること


これらすべての条件を満たすこと、そして毎年確定申告することが必要です。
なお、すべての条件を満たしていても、合計所得が3,000万円を超える年は繰り越し控除を受けられませんし、売却する不動産の敷地面積が500平方メートルを超える場合は、500平方メートルを超える部分の譲渡損失額については繰り越し控除の対象外です。

不動産売却における譲渡損失の繰り越し控除②買い替えなしの場合

不動産売却における譲渡損失の繰り越し控除について、買い替えなしの場合は条件を満たせば「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」というものを受けることができます。
売却する不動産に必要な条件および「合計所得が3,000万円を超える年は控除を受けられない」などという点は買い替えありのケースとほぼ同じ。
それにくわえて、以下の条件を満たしていることが必要です。

●売却する不動産について、売却前日時点で返済期間10年以上の住宅ローンの残高が残っていること
●不動産の売却価格が住宅ローン残高を下回っていること


これらの条件を満たしていれば、住宅ローン残高から売却価格を差し引いた額を限度額として特例を受けることができますよ。
もちろんこちらも確定申告が必要です。

まとめ

不動産売却で売却損=譲渡損失が出た場合、買い替えあり・買い替えなしどちらのケースでも、損失分を2年目以降も所得税や住民税と相殺できる繰り越し控除が適用できる可能性があります。
売却損が出た場合、出ると予想される場合はぜひチェックしておきましょう!
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