共有持分の抵当権設定には同意が必要？抵当権の影響範囲・3つの権利も解説
共有名義にて所有している不動産に対し、抵当権の設定を検討している方はいませんか。
スムーズに手続きを済ませたいなら、抵当権の設定に同意が必要かどうか、どの範囲にまで影響がおよぶのかなどを知っておくと安心です。
今回は、共有持分に抵当権を設定するには同意が必要か、抵当権の影響範囲や3つの権利と併せて解説します。
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共有持分に抵当権を設定するには同意が必要か
共有持分に抵当権を設定する場合、自己持分だけが対象であれば、ほかの共有者からの同意は不要です。
しかし、共有持分だけを担保に入れることに金融機関が同意するケースはほとんどありません。
現実的に考えるなら、共有持分を担保として融資を受けるのは厳しいと判断したほうが良いでしょう。
なかには共有持分のうち自己持分だけを担保として融資をおこなう金融機関もあるため、融資を希望する際は調べてみてください。
なお、住宅ローンを完済した場合、不動産に設定されている抵当権に関しては共有者ならどなたでも抹消登記可能です。
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共有持分に抵当権を設定した不動産の分割と分筆への影響範囲
不動産の共有持分だけに抵当権を設定し、分割や分筆を実施したケースでは、抵当権が不動産そのものに影響を与えることは基本的にないと考えて良いです。
たとえばAとBが不動産を2分の1の割合でそれぞれ共有し、かつAの土地だけに抵当権を設定したと仮定します。
分割請求によってBの自己持分がAに移転されたとしても、移転対象の土地は抵当権の影響範囲外であるため、移転持分に関しては抵当権の影響下にはありません。
分筆の例も同様で、AとBが2分の1ずつ所有する土地を細分化し、それぞれを2分の1ずつに分けたとしましょう。
抵当権がAの土地だけの場合、抵当権の影響範囲はAの土地だけで、Bの土地に影響はないのです。
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共有持分に抵当権を設定する前に知っておきたい3つの権利
共有持分に対して抵当権を設定するうえで把握しておきたいのが「抵当権」と「地上権」そして「法定地上権」からなる3つの権利です。
3つの権利を理解しておけば、抵当権が設定された共有持分が競売対象になったとしても適切に対応できます。
抵当権は共有持分を担保に住宅ローンなどを借り入れるもので、返済不可となった場合は競売による債務の回収がおこなわれます。
地上権は、建物を所有する方がその建物がある土地を所有する方と契約し、土地の使用行為を認めてもらう権利です。
法定地上権は、競売により土地と建物を異なる方が所有した場合、一定条件を満たしたときに建物を購入した方に与えられる地上権と覚えておきましょう。
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まとめ
共有持分に抵当権を設定する場合、自己持分のみであれば同意不要で設定できます。
抵当権を設定後に土地を分割あるいは分筆したとしても、抵当権による影響は生じません。
実際に抵当権を設定する際は、競売対策として地上権と法定地上権を含めた3つの権利を抑えておきましょう。
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